سامح فتحي: زيادة المعروض العقاري تجعل المنافسة على القيمة أكثر أهمية من المنافسة على السعر.

سامح فتحي: زيادة المعروض العقاري تجعل المنافسة على القيمة أكثر أهمية من المنافسة على السعر.

يشهد السوق العقاري المصري خلال الفترة الحالية تغيرًا ملحوظًا في طبيعة المنافسة بين الشركات والمطورين، بالتزامن مع تنوع المشروعات وزيادة حجم المعروض من الوحدات العقارية بمختلف أنواعها. وفي هذا السياق، أكد المهندس سامح فتحي، خبير التطوير العقاري ورئيس مجلس إدارة شركة Egypt Gulf للاستثمار العقاري وتنظيم المعارض العقارية، أن المنافسة في السوق لم تعد تعتمد بصورة أساسية على تقديم السعر الأقل، وإنما أصبحت القيمة التي يحصل عليها العميل من الوحدة العقارية عاملًا أكثر أهمية في اتخاذ قرار الشراء.

وأوضح فتحي أن مفهوم قيمة الوحدة العقارية يشهد تحولًا مهمًا، حيث لم يعد السعر الذي يتم بيع الوحدة به هو المؤشر الوحيد للحكم على نجاح المشروع أو جدواه الاستثمارية، وإنما أصبح من الضروري النظر إلى قدرة العقار على الاحتفاظ بقيمته مستقبلًا، إلى جانب قدرته على تحقيق عائد مستدام بعد التسليم.

زيادة المعروض العقاري تعيد تشكيل المنافسة في السوق

أدت زيادة المعروض العقاري إلى منح العميل مساحة أكبر للمقارنة بين المشروعات المختلفة، سواء من حيث الأسعار أو المواقع أو أنظمة السداد أو مستوى الخدمات والتصميم وجودة التنفيذ.

وفي ظل تعدد البدائل المتاحة أمام المشتري، لم يعد خفض السعر وحده كافيًا لجذب العملاء، خاصة أن قرار شراء العقار يرتبط في كثير من الحالات بالاستثمار طويل الأجل، وليس فقط بالسعر الذي يدفعه العميل عند التعاقد.

ويرى سامح فتحي أن هذه التطورات تجعل المنافسة على القيمة أكثر أهمية من المنافسة على السعر، لأن العميل أصبح أمام مجموعة واسعة من الخيارات، وبالتالي يبحث عن المشروع الذي يستطيع تقديم قيمة حقيقية ومستدامة تتجاوز مجرد السعر المعلن للوحدة.

وتشمل هذه القيمة عددًا من العوامل، من بينها الموقع، جودة التنفيذ، الخدمات، كفاءة التشغيل، الإدارة، سهولة إعادة البيع، وإمكانية تحقيق دخل من الوحدة بعد التسليم.

من بيع العقار إلى صناعة الأصل

أشار سامح فتحي إلى أن السوق العقاري يحتاج إلى تغيير النظرة التقليدية إلى الوحدة العقارية، بحيث لا ينظر إليها باعتبارها منتجًا ينتهي دوره بمجرد إتمام عملية البيع، وإنما باعتبارها أصلًا اقتصاديًا طويل الأجل.

وبحسب التصريحات المنشورة، فإن القيمة الحقيقية للعقار تبدأ في الظهور بصورة أكبر خلال مرحلة التشغيل والإدارة، من خلال قدرة الأصل على تحقيق إيرادات أو الحفاظ على جاذبيته وقيمته في السوق على مدار السنوات التالية للشراء.

ويعني ذلك أن المطور العقاري يحتاج إلى التفكير في دورة حياة المشروع منذ المراحل الأولى للتصميم والتخطيط، بدلًا من التركيز فقط على الوصول إلى مرحلة البيع.

ومن هنا يظهر مفهوم صناعة الأصل العقاري، والذي يقوم على تطوير وحدة أو مشروع قادر على الاحتفاظ بقيمته وتحقيق أفضل استخدام اقتصادي ممكن على المدى الطويل.

لماذا أصبح السعر وحده غير كافٍ؟

يظل السعر أحد أهم العناصر التي ينظر إليها المشتري عند دراسة أي فرصة عقارية، لكنه ليس العامل الوحيد الذي يحدد القيمة الاستثمارية للوحدة.

فعلى سبيل المثال، قد تكون هناك وحدتان متقاربتان في السعر، لكن تختلفان بصورة كبيرة من حيث الموقع، مستوى الخدمات، جودة التنفيذ، الإدارة، معدلات الإقبال على المنطقة، وسهولة إعادة البيع أو التأجير.

وفي هذه الحالة، تصبح المقارنة بين السعر والقيمة أكثر تعقيدًا من مجرد معرفة سعر المتر.

ولهذا فإن المشتري أو المستثمر العقاري يحتاج إلى طرح مجموعة من الأسئلة قبل اتخاذ قرار الشراء، من بينها:

• ما طبيعة الموقع ومستقبله؟
• ما مستوى جودة التنفيذ؟
• ما الخدمات المتاحة داخل المشروع؟
• من المسؤول عن إدارة وتشغيل المشروع؟
• ما تكلفة التشغيل والصيانة؟
• هل يمكن تأجير الوحدة بسهولة؟
• ما مدى سهولة إعادة بيعها؟
• هل هناك طلب حقيقي ومستمر على المنطقة؟
• ما قدرة العقار على الحفاظ على قيمته مستقبلًا؟

وتعكس هذه الأسئلة تحولًا تدريجيًا في طريقة تقييم الاستثمار العقاري في مصر، من التركيز على السعر فقط إلى دراسة القيمة الكاملة للأصل.

إدارة الأصول عنصر أساسي في القيمة العقارية

أكد فتحي أن إدارة الأصول والتشغيل والصيانة لم تعد مجرد خدمات إضافية يمكن النظر إليها بمعزل عن الاستثمار، وإنما أصبحت مرتبطة بصورة مباشرة بالقيمة الاقتصادية للعقار.

فبعد تسليم الوحدة، تبدأ مرحلة جديدة من دورة حياة المشروع، يكون فيها التشغيل والإدارة عاملين مهمين في الحفاظ على جودة المشروع واستمرارية جاذبيته.

وتزداد أهمية هذه العناصر في المشروعات التجارية والإدارية والطبية والمشروعات متعددة الاستخدامات، حيث ترتبط قيمة الوحدة بدرجة كبيرة بمستوى التشغيل، وحركة الزوار، ونوعية الأنشطة الموجودة، والخدمات المقدمة للمستخدمين.

وبالتالي، فإن اختيار مشروع عقاري لا يتعلق فقط بمواصفات الوحدة عند الشراء، وإنما أيضًا بما يمكن أن يحدث للأصل بعد سنوات من التشغيل.

الموقع وجودة التنفيذ من محددات القيمة

يظل الموقع أحد أهم العناصر المؤثرة في قيمة العقار، خصوصًا في المدن والمناطق التي تشهد توسعًا عمرانيًا واستثماريًا.

فالموقع الجيد يمكن أن يدعم الطلب على العقار من خلال قربه من المحاور والطرق الرئيسية والخدمات والمناطق السكنية والتجارية والتعليمية والإدارية.

لكن الموقع وحده لا يكفي أيضًا، إذ ترتبط القيمة بجودة المشروع نفسه، بما في ذلك التصميم، جودة التشطيبات، التخطيط، الخدمات، المساحات المشتركة، الإدارة، ومستوى الصيانة.

ولهذا فإن المنافسة بين المطورين قد تتجه بصورة متزايدة نحو تقديم منتج عقاري متكامل بدلًا من الاعتماد على تخفيض السعر أو تقديم عروض سداد فقط.

المستثمر يهتم بما بعد الشراء

أصبح السؤال الأساسي بالنسبة إلى المستثمر العقاري لا يتوقف عند: «كم سعر الوحدة؟»، وإنما يمتد إلى: «ماذا ستقدم لي هذه الوحدة بعد الشراء؟».

وقد يكون العائد المتوقع من العقار أحد أهم العناصر التي ينظر إليها المستثمر، إلى جانب إمكانية الحفاظ على رأس المال وإعادة بيع الوحدة في المستقبل.

وأشار فتحي إلى أن المستثمر أصبح أكثر اهتمامًا بمستقبل الوحدة بعد الشراء، ومدى قدرتها على تحقيق دخل أو الاحتفاظ بقيمتها أو إعادة بيعها بسهولة.

وهذا الأمر يفرض على المطورين تقديم معلومات أكثر وضوحًا حول المشروع، وعدم الاعتماد فقط على الرسائل التسويقية التي تركز على السعر أو أنظمة التقسيط.

دور المعارض العقارية في تغيير ثقافة الشراء

يرى سامح فتحي أن المعارض العقارية يمكن أن تلعب دورًا مهمًا في تطوير طريقة تعامل العميل مع الفرص الاستثمارية، من خلال نقل النقاش من سؤال «كم سعر المتر؟» إلى مجموعة أكبر من الأسئلة المرتبطة بمستقبل الأصل.

ويمكن للمعارض أن تتيح للمشتري مقارنة مجموعة من المشروعات في مكان واحد، والتعرف على طبيعة المنتجات المختلفة، وفهم الفروق بين الأسعار والقيمة التي يقدمها كل مشروع.

وتأتي أهمية ذلك مع ارتفاع عدد المشروعات والبدائل المتاحة أمام العملاء، إذ يصبح توفير المعلومات ومساعدة العميل على المقارنة جزءًا مهمًا من تجربة الشراء.

زيادة المعروض العقاري تفرض تطوير المنتج

كلما زادت الخيارات المتاحة أمام العميل، ارتفعت أهمية تطوير المنتج العقاري نفسه.

فالمطور الذي يعتمد فقط على طرح وحدات جديدة دون الاهتمام بالتشغيل والإدارة وجودة المنتج قد يواجه تحديات أكبر في سوق تتزايد فيه المنافسة.

أما التركيز على تطوير أصل قادر على الاحتفاظ بجاذبيته وقيمته، فيتطلب دراسة احتياجات السوق منذ مرحلة التخطيط، مع مراعاة التغيرات المستقبلية في أنماط الطلب والاستخدام.

وهنا تظهر أهمية دراسة السوق بشكل مستمر، بدلًا من الاعتماد على افتراضات ثابتة حول احتياجات العملاء.

القيمة المستدامة أصبحت محورًا للمنافسة

يمكن النظر إلى تصريحات سامح فتحي باعتبارها انعكاسًا لتحول أوسع في مفهوم المنافسة داخل القطاع العقاري، حيث تنتقل الأولوية تدريجيًا من التركيز على بيع الوحدة إلى الاهتمام بدورة حياة الأصل بالكامل.

فالمشروع لا تنتهي قيمته بمجرد توقيع العقد، كما أن نجاح المطور لا يرتبط فقط بعدد الوحدات التي تم بيعها، وإنما يمكن النظر إليه أيضًا من خلال قدرة المشروعات على الحفاظ على جاذبيتها ومستوى تشغيلها وقيمتها بمرور الوقت.

ويعني ذلك أن عناصر مثل الإدارة والصيانة والتشغيل أصبحت جزءًا من المعادلة الاستثمارية، وليس مجرد خدمات تكميلية.

كيف يختار العميل العقار في ظل زيادة المعروض؟

مع زيادة عدد المشروعات العقارية، يحتاج العميل إلى وضع مجموعة من المعايير عند المقارنة بين البدائل المختلفة.

الموقع

يجب دراسة موقع المشروع ومدى قربه من الطرق الرئيسية والخدمات والمناطق ذات النشاط، إلى جانب النظر إلى خطط التنمية المستقبلية في المنطقة.

جودة التنفيذ

جودة البناء والتشطيبات والمواصفات الفنية من العناصر التي يمكن أن تؤثر على قيمة العقار وتكاليف صيانته واستخدامه مستقبلًا.

الإدارة والتشغيل

في المشروعات التي تعتمد على الخدمات والمرافق المشتركة، يمثل مستوى الإدارة والتشغيل عاملًا مهمًا في الحفاظ على جودة المشروع.

الطلب المستقبلي

ينبغي دراسة طبيعة الطلب على المنطقة ونوع العملاء المستهدفين، خاصة بالنسبة إلى الوحدات التي يتم شراؤها بغرض الاستثمار والتأجير.

إعادة البيع

سهولة إعادة بيع الوحدة مستقبلًا تعد أحد العوامل التي يمكن للمستثمر وضعها في الاعتبار عند تقييم الفرصة العقارية.

التكلفة الإجمالية

لا ينبغي أن يقتصر تقييم السعر على سعر الوحدة فقط، وإنما يجب النظر إلى أنظمة السداد، والصيانة، والتشغيل، وأي تكاليف مرتبطة باستخدام الأصل.

المطور العقاري أمام مرحلة جديدة من المنافسة

تفرض زيادة المعروض العقاري على المطورين إعادة النظر في استراتيجيات تطوير وتسويق المشروعات.

ففي ظل وجود العديد من البدائل، يصبح من الضروري تقديم سبب واضح يدفع العميل إلى اختيار مشروع معين دون غيره.

وقد يتمثل هذا السبب في الموقع، أو جودة التنفيذ، أو الخدمات، أو طبيعة المنتج، أو قوة الإدارة والتشغيل، أو مجموعة متكاملة من هذه العناصر.

ومن ثم، فإن المنافسة على القيمة لا تعني بالضرورة تجاهل السعر، وإنما تعني وضع السعر داخل منظومة أكبر من العناصر التي تحدد القيمة الفعلية للعقار.

التحول نحو إدارة الأصول العقارية

أشار فتحي أيضًا إلى أن التحول نحو إدارة الأصول يمثل فرصة مهمة للسوق المصري، خصوصًا مع الحاجة إلى تعظيم الاستفادة من الأصول العقارية القائمة بدلًا من الاعتماد المستمر على إطلاق مشروعات جديدة.

وتستطيع إدارة الأصول بصورة احترافية أن تساعد في رفع كفاءة استخدام العقارات، وتحسين التشغيل، والحفاظ على جودة المشروعات، وتعظيم الاستفادة الاقتصادية من الوحدات.

كما يمكن أن تؤدي إلى تطوير العلاقة بين المطور والمستثمر، بحيث لا تنتهي العلاقة عند البيع والتسليم، وإنما تستمر من خلال إدارة وتشغيل الأصل.

مستقبل المنافسة في السوق العقاري المصري

تشير التطورات الحالية إلى أن السوق العقاري المصري يتجه إلى مرحلة تصبح فيها المنافسة أكثر ارتباطًا بجودة المنتج والقيمة طويلة الأجل.

ومع تعدد الخيارات المتاحة أمام العملاء، فإن الاعتماد على السعر وحده قد لا يكون كافيًا، بينما تزداد أهمية تقديم مشروع يستطيع تلبية احتياجات المستخدمين والمستثمرين خلال مراحل مختلفة من دورة حياته.

وفي هذا الإطار، تصبح قدرة المطور على فهم السوق وتحديد احتياجات العملاء وتصميم المنتج المناسب وإدارة المشروع بعد التسليم من العناصر المؤثرة في القيمة النهائية للعقار.

أسئلة شائعة حول المنافسة في السوق العقاري

هل زيادة المعروض العقاري تؤثر على المنافسة بين المطورين؟

نعم، زيادة المعروض تمنح العملاء خيارات أكثر للمقارنة، وهو ما يجعل المطورين بحاجة إلى تقديم قيمة واضحة تتجاوز السعر.

هل السعر هو العامل الوحيد في اختيار العقار؟

لا، السعر عنصر مهم، لكنه ليس العامل الوحيد. الموقع، جودة التنفيذ، الخدمات، الإدارة، التشغيل، الطلب المتوقع، وإمكانية إعادة البيع كلها عوامل يمكن أن تدخل في تقييم الوحدة.

ما المقصود بالقيمة العقارية؟

القيمة العقارية لا ترتبط فقط بسعر الشراء، وإنما تشمل قدرة الأصل على الحفاظ على قيمته وتحقيق أفضل استخدام اقتصادي ممكن على مدار فترة امتلاكه.

لماذا أصبحت إدارة الأصول مهمة؟

لأن التشغيل والصيانة والإدارة يمكن أن تؤثر في جودة المشروع وجاذبيته وتكاليفه وقيمته الاستثمارية بعد التسليم.

كيف يمكن للمشتري المقارنة بين المشروعات؟

يمكن المقارنة من خلال الموقع، جودة التنفيذ، الخدمات، أنظمة السداد، تكاليف التشغيل والصيانة، طبيعة الطلب على المنطقة، وإمكانية التأجير أو إعادة البيع.

الخلاصة

أكد المهندس سامح فتحي أن زيادة المعروض العقاري في السوق المصري تدفع المنافسة إلى التحول من التركيز على السعر فقط إلى التركيز بصورة أكبر على القيمة العقارية. فالمشتري أصبح أمام خيارات متعددة، ما يجعله أكثر احتياجًا إلى تقييم ما سيحصل عليه مقابل استثماره، وليس فقط معرفة سعر الوحدة.

وتشير رؤيته إلى أهمية التعامل مع العقار باعتباره أصلًا اقتصاديًا طويل الأجل، تبدأ قيمته الحقيقية في الظهور من خلال جودة التنفيذ والتشغيل والإدارة وقدرته على الحفاظ على جاذبيته وقيمته بعد التسليم.

وبالتالي، فإن المرحلة المقبلة من السوق العقاري قد تشهد اهتمامًا أكبر بمفهوم صناعة الأصل العقاري، حيث لا ينتهي دور المطور عند البيع، وإنما يمتد إلى بناء مشروعات قادرة على تحقيق قيمة مستدامة للمستخدم والمستثمر على مدار دورة حياة العقار.

آراء عملاء قوافل: تجارب حقيقية تثبت التميز

يمكنك الآن مشاهدة فيديو آراء عملاء شركة قوافل للتطوير العقاري، والتعرف على تجاربهم الإيجابية وكيف استطاعت الشركة تلبية توقعاتهم وتوفير أفضل العروض العقارية.

فيديو أراء عملائنا

 تجارب حقيقية تعكس ثقة العملاء في جودة التنفيذ واحترافية التعامل

تواصل مع مستشارينا الان لمعرفه انسب الفرض الاستثماريه  في القاهره الجديده2025